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Analyse

FAZ: Luxemburg sucht Antworten auf die Wohnungsnot

Der Häusermarkt des Großherzogtums bleibt ein teures Pflaster. Wohnungen kosten so viel wie in Paris oder London. Mancher Luxemburger flüchtet über die Grenze, um günstigeren Wohnraum zu erwerben. Hauptleidtragende dieser Entwicklung sind Mieter mit geringerem Einkommen. Michael Stabenow berichtet für die Frankfurter Allgemeine Zeitung am Dienstag über die Wohnungsnot in Luxemburg.

Luxemburg ist das EU-Land mit der stärksten Bevölkerungsentwicklung. Lebten Anfang der neunziger Jahre noch weniger als 400 000 Menschen im Großherzogtum, so waren es zur Jahreswende 2012/13 schon mehr als 537 000 – eine Steigerung um fast 40 Prozent. Es gibt jedoch auch Einheimische, die das zweitkleinste EU-Land verlassen. Zum Beispiel Denise, die mit ihrer Familie eine Bleibe jenseits der Grenze gefunden und in einer Zuschrift an die Zeitung Tageblatt ihrem Arger über die steigenden Immobilienpreise im Großherzogtum Luft verschafft hat: „Wir konnten uns das nicht mehr leisten und sind nach Deutschland gezogen.“ Dort seien Grundstücks- und Häuserpreise zwar auch geklettert, aber dennoch vergleichsweise so günstig, dass man die einstündige Fahrt zur Arbeit gerne in Kauf nehme.

Dass sich Luxemburger in das Heer der rund 160 000 „Grenzgänger“ einreihen, die täglich aus Rheinland-Pfalz, dem Saarland, Lothringen und dem Südostzipfel Belgiens in das Großherzogtum pendeln, ist eine neuere Entwicklung. „Es bleibt jedoch ein marginales Problem“, erläutert Jean Paul Scheuren, der Präsident der luxemburgischen Immobilienkammer (CIDGL).

Für viele Menschen spielten außer den Haus- und Wohnungspreisen auch andere Gesichtspunkte wie das Schulsystem und die Möglichkeiten der Kinderbetreuung eine entscheidende Rolle bei der Wahl des Wohnorts. Daher sind es überwiegend Deutsche, die aus Luxemburg nach Trier umziehen. Das lothringische Thionville zieht vor allem französische, das westlich der Grenze gelegene Arlon überwiegend belgische Zuzügler oder Rückkehrer aus dem Großherzogtum an.

Auch Julien Licheron, Mitarbeiter des luxemburgischen Sozialforschungsinstituts Ceps/lnstead, hat eine Stabilisierung dieser Entwicklung beobachtet. Die neuesten offiziellen Erhebungen stammten aus dem Jahr 2007, als knapp 1700 Arbeitnehmer ihren Wohnsitz aus dem Großherzogtum in die drei Nachbarländer verlegten. „Es gibt diese Bewegung nach wie vor. Nach den uns vorliegenden Erkenntnissen dürfte sie sich aber kaum verstärkt haben“, sagt Licheron. Die Tatsache, dass Luxemburg keine Grund- und Wohnsteuer erhebe, bremse ebenfalls den Exodus. Während die wirtschaftliche Großregion mit ihrem Heer an Pendlern Dutzende von Kilometern über die Landesgrenzen hinausreiche, gelte das nicht für den Immobilienmarkt Luxemburg. Er bleibt für Haus- und Wohnungssuchende ein teures und für die Politiker des Landes ein heißes Pflaster.

Die Miet- und Häuserpreise, vor allem in und ringsum die Hauptstadt, haben inzwischen ein Niveau erreicht, das den Vergleich mit großen europäischen Metropolen nicht zu scheuen braucht. 2012 lagen die Durchschnittspreise für Häuser im Großherzogtum bei 600 000 Euro, in der Hauptstadt Luxemburg sogar bei mehr als 800 000 Euro oder rund 4550 Euro je Quadratmeter. Für Wohnungen muss ein Käufer dort inzwischen mehr als 5500 Euro je Quadratmeter und damit fast so viel wie in den Großräumen Paris und London hinblättern, während es im Landesdurchschnitt des Großherzogtums fast 4200 Euro je Quadratmeter sind. Der Durchschnittspreis für eine Wohnung liegt bei mehr als 370 000 Euro. Wer ein Haus in Luxemburg-Stadt mietet, muss durchschnittlich monatlich 2900 Euro zahlen; bei Wohnungen nähert sich der monatliche Preis je Quadratmeter 20 Euro.

Licheron und auch CIDGL-Präsident Scheuren weisen darauf hin, dass die Preisentwicklung zuletzt weit weniger steil als noch in den Jahren 1995 bis 2005 verlaufe. Damals waren die Immobilienpreise jährlich um durchschnittlich 10 Prozent in die Höhe geschossen. Zuletzt entsprach die Preisentwicklung wie auch in Frankreich und Belgien weitgehend der Inflationsrate. Zudem liegt das Niveau von Löhnen und Gehältern deutlich höher als in den Nachbarländern.

Während Luxemburg von außen betrachtet vor allem als Hochpreisland wahrgenommen werde, stelle sich das Bild aus der Innenansicht anders da, erläutert Sozialforscher Licheron. Setze sich das demographische Wachstum im Luxemburg unvermindert fort, seien im Zeitraum 2010 bis 2030 fast 130 000 zusätzliche Wohnungen – ein Zuwachs um 40 Prozent – erforderlich. „Bei einem jährlichen Zuwachs um 12 000 Einwohner brauchen wir jeweils 4000 neue Wohnungen – was wir derzeit noch nicht ganz erreichen“, sagt Licheron. Ein Gesetz aus dem Jahr 2008, der „Wohnungspakt“, verpflichtet Staat und Gemeinden, der demographischen Entwicklung bei der Erschließung von Baugrund angemessen Rechnung zu tragen.

Hauptleidtragende der Entwicklung des Immobilienmarkts in Luxemburg sind Mieter mit geringerem Einkommen. Es räche sich, dass der Gesetzgeber in der Vergangenheit einseitig den Erwerb von Immobilien steuerlich – zum Beispiel durch Zinsvergünstigungen – gefördert habe, erklärt Licheron. 68 Prozent – mehr als zwei Drittel – der luxemburgischen Haushalte waren zuletzt Hauseigentümer, in Deutschland dagegen nur 51 Prozent und damit rund die Hälfte. Ein Gesetzentwurf, der noch vor den Parlamentswahlen im Oktober angenommen werden könnte, soll für Abhilfe sorgen und Mietzuschüsse nach dem Muster des deutschen Wohngeldes ermöglichen. Ein Fünftel aller Mieter (fast 12 500) mit einem verfügbaren Monatseinkommen von 1727 Euro für Alleinstehende und 3627 Euro bei einem Haushalt mit vier Personen kämen für die Zuschüsse in Betracht. Hintergrund ist, dass sich im Zeitraum 2004 bis 2010 die Mieten für wohlhabendere Schichten um 18 Prozent und das verfügbare Einkommen um 24 Prozent erhöht haben. Die Einkommen des ärmeren Haushalts stiegen nur um durchschnittlich 12 Prozent, ihre Mietkosten hingegen um 22 Prozent.

Entscheidend dürfte für das künftige Gefüge des luxemburgischen Immobilienmarkts sein, dass der soziale Wohnungsbau vorankommt. Gerade 3000 Sozialwohnungen gibt es im Großherzogtum – weitere 15000 mit einem Investitionsumfang von 4,5 Milliarden Euro wären, so CIDGL-Präsident Scheuren, erforderlich. Als eine „leichte Kehrtwende der Politik“ betrachtet er es, dass Staat und Gemeinden generell die Bautätigkeit erleichtem wollen. Es gehe darum, den „Verfahrensdschungel zu lichten“, der dazu führe, dass fünf bis zehn Jahre vergehen, ehe ein Projekt Gestalt annehme. „Es muss darum gehen, das Angebot und damit auch die Konkurrenz zu stimulieren. Sonst besteht die Gefahr, dass die Preise beträchtlich steigen und eine Immobilienblase entsteht“, sagt Scheuren.

(Quelle: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 20.08.2013)

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